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Infos pratiques

Le Notaire avec Les lois et contraintes liées à l′achat du bien
La protection de l′emprunteur et Le crédit

Le Notaire

Une acquisition immobilière a une influence déterminante sur la vie familiale et économique des ménages : elle doit dès lors être préparée avec le plus grand soin. C’est ainsi que la préparation, la rédaction et la conservation des actes de vente sont confiées à au notaire.
Il conseille, établit les actes et donne la sécurité de la bonne fin des opérations.

Les lois et contraintes liées à l’achat du bien

Le droit de l’immobilier a connu ces dernières années une évolution considérable dans le sens de la protection de l’acquéreur que l’on peut qualifier désormais de « consommateur immobilier ».
Les garanties apportées à l’acquéreur sont les suivantes :

LOI SRU : 

La plus importante des mesures concernant cette loi est que tout acquéreur d’un logement ancien disposera d’un délai de réflexion de 7 jours, après la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, pendant lequel il pourra se rétracter, sans aucune pénalité pour lui.

LOI CARREZ :

Obligation de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente. (elle ne concerne pas les maisons individuelles)

LOI SUR L’AMIANTE / PLOMB / TERMITES : DPE / RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES

Amiante : protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis.
Plomb : lutte contre le saturnisme en supprimant les risques de plomb dans les peintures
Termites : information et protection des acquéreurs et propriétaires face à ce risque.
DPE : Diagnostic de Performance Energétique

La protection de l’emprunteur

La loi SCRIVENER 2

Préalablement à l’attribution d’un crédit, les établissements financiers sont tenus de rédiger une offre de prêt pour l’emprunteur.
Les termes de cette offre sont strictement réglementés. Elle doit être adressée par courrier à l’emprunteur ainsi qu’aux éventuelles cautions.
A partir du moment où l’offre de prêt est envoyée, l’établissement financier a l’obligation de maintenir les conditions qu’il propose durant au moins 30 jours.
L’emprunteur, quant à lui, bénéficie d’un délai de réflexion et ne peut donc accepter la proposition qui lui est faite avant 10 jours.

Le crédit

Les organismes financiers, dans la majorité des cas, accepteront de financer un projet immobilier que s’ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de l’emprunteur de faire face aux échéances.
Les garanties seront généralement :
> Le Privilège de prêteurs de deniers (PPD)
> L’hypothèque conventionnelle
> La caution solidaire d’un particulier
> La caution mutuelle

Le privilège de prêteurs de deniers (PPD) :

Garantie qui permet au créancier non payé de faire vendre le bien et d’être payé sur le prix de la vente. Seule la banque qui finance pourra s’en prévaloir.
Le PPD fait l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivant la vente.
Le PPD sera propriétaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien.
Le coût du PPD est plus faible qu’une hypothèque car il est dispensé de taxe de publicité foncière.
Par contre, le PPD ne peut être pris que sur un bien existant et non sur une acquisition en état futur d’achèvement.
Pas de frais de main levée en cas de vente

L’hypothèque conventionnelle :

Comme le PPD, elle doit être constatée par un acte notarié et l’inscription effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Contrairement au PPD, son rang prend effet non pas à la date de la vente, mais à celle de son inscription. 
Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. La date d’inscription détermine alors le rang des créanciers hypothécaires.
Frais de main levée en cas de vente.

La caution solidaire d’un particulier :

Elle peut être acceptée en garantie d’un crédit par certains prêteurs.
La personne qui se porte caution s’engage à payer la dette à la place de la personne qui est cautionnée en cas de défaillance dans le remboursement des échéances.
L’acte de cautionnement doit respecter un certain nombre de forme (il doit être écrit, contenir certaines mentions obligatoires écrites de la main de la caution et sa nature doit être précisé : caution simple ou caution solidaire).
Attention, l’établissement de crédit tient compte des revenus et de son taux d’endettement.

La caution mutuelle :

En contrepartie d’une rémunération variant entre 2 à 3% du montant du prêt, la caution s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance.
Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur. Néanmoins, si elle est obligée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe quel actif du débiteur.